地点：军事博物馆 第25届房交会讲座专区

主将人：陈霞（链家二手房消费教育学校荣誉讲师，链家地产金融中心副总经理）

主题：房贷产品与还款方式的优化选择

陈霞：

  首先，欢迎大家来参加我们的讲座，今天我们主要是想根据近几年整个房地产政策情况做一个分析，同时给大家做房地产投资方面的指导。这里主要涉及各种贷款以及各种房款方式的情况，在这里面有几大块，第一个是政策，第二个是产品介绍。现在北京市场上，在银行方面都有适合个人房贷产品的介绍，另外还有房贷方式的介绍。接下来环节就是我们的现场互动，大家可以提问。另外，我们还将给出北京各个地段目前的交易指导价格，以及二线城市的价格以及投资热点计划。

  在座各位手里都拿到了近期房贷走势，有两张表，一个是利率走势的表，还有一个是利率政策走势的情况。政策的走势情况主要分这么几大块，对我们直接有影响的，比如说利率政策，目前来说跟银行相关的有利率政策以及我们贷款的一些政策。另外还有税收的政策。第三个是我们国家有关房地产方面的政令，大家比较清楚我们从2002年-2003年开始，我们整个北京市房地产价格走势非常迅猛，甚至到2007年初的时候大家都开玩笑说，如果是2002年，2003年买的房子，这个房子是买一赠一，有的翻了一倍。有2004年买的房子，到现在价格都翻了一倍，

  这里面比较典型的区域是北边，一个是西北，一个是东北，价格是比较明显，尤其在学院路那边。开盘时只有6000到8000，现在到了12000左右。现在主要给大家介绍北京各个区域的情况。大家如果有房地产意向——现在很多人对房地产投资有意向——我也给大家提供一些建议，通过政策走势的分析，来告诉大家应该如何去投资，应该怎么样利用好目前的政策。

  下面我们来看银行方面。银行利率方面，我们主要讲利率政策的几个方面。一个在近几年浮动利率走势的情况。浮动利率从2004年10月份开始，一直到今年3月18号，在不到三年的时间内，我们连续了四次加息，大家手里都有一张表利率变动的表。这个是20年期的，基本上是我们贷款主要贷款期限的段。大家可以看一下，在基准利率情况，另外还有在下浮利率的情况，下浮利率就是我们老百姓实际贷款过程中执行的标准。大家可以看一下，这个实际增长幅度并不像基础利率的情况增长那么快，大家可以注意一下这个情况。2005年3月17号调息较2004年10月29号的调息，基准利率表面上的政策利率是增加了0.81百分点，但是实际上增长的利率只有1.73个百分点，因为这方面有一个下幅的比例，这个下幅是10％。从2006年8月15号开始，这个时候调高的利率就比较高了，调高了0.4个百分点，但是实际的增长幅度只有0.16个百分点，原因下幅的比例比以前有所增长，之前是10％，但是后来这个利率下幅到15％了。这对我们整个老百姓的影响没有那么大。再看一下5月19号的调息，只是上幅了0.08个百分点，也就是8％，整个全年上升的情况8％。

  有关利率方面出台的第二个比较有影响的政策就是固定利率，针对近几年浮动利率的表现情况，调整的速度以及频次比较多等一些情况，2005年12月，国家推出相关固定利率的政策，当时有几家银行，比如工商银行、光大银行、浦东发展银行、建设银行四家银行申请了固定利率房贷政策。这个主要是一种贷款期限比较短的情况，他们执行固定利率，因为在短时间内调整幅度的情况，如果要是有预期的情况，很多人选择固定利率，因为固定利率在固定期限之内利率是不浮动的。咱们打一个比方，在很早的时候，2005或者2006年的时候，如果你执行基准利率，固定利率是6.5，十年期以上的话，就是十年之内全部按这个情况来执行。但是大家看一下我们目前的固定利率已经涨到7.2％，从这个角度来说是比较划算的。

  第二个是银行相关政策的影响。大家都比较清楚最近人民银行一再来宣传这个情况，就是存款准备金率不断上调。大家手上拿的资料是到今年5月16号要调整到11％，但是据我们昨天晚上从网上得到的最新消息， 2007年的6月份还要上调0.5个百分点，这样存款准备金率就达到11.5％，而我们的历史最高点是在13％。13％是在什么情况下形成13％呢？那是在88年，大家都比较清楚当时的通货膨胀率比较高一些。存款准备金率又如何来影响我们个人的房贷情况呢？大家都比较清楚，人民银行之所以提高存款准备金率，就是限制贷款的流动性，这样就限制一些贷款的投放，等于是一个信贷紧缩的政策。从2003年开始，当时最低的时候是6％，但是到了2007年的6月份，已经达到了11.5％。在这么短的时间之内，几乎翻了一倍，增加了5.5个百分点。第二个是有关收付款的情况，这是有一个过渡的。2003年开始的时候人民银行出台限制投放的政策规定，对于个人购买高档住房两套以上的，含按揭情况，要求各银行调高存款准备金率的利息。这个大家看一下，大家可以看到我们刚才提到利率走势的情况，这个图表反映了近几年利率走势的情况。大家可以看一下这是在2005年3月份从4.77％以下增长到5％左右，这是增长的比较缓的情况。

  这是我们跟踪存款准备金率走势的情况，我刚才说的情况就是存款准备金率的变化情况，最低点是在2003年。2003年的时候只有6％，最高点应该是在98年。98年是13％。但是98年的13％是比较突兀的情况，这个线比较陡，之后下滑的速度也比较快。到2003年达到最低点，从2003年开始，每年都在调整。调整速度最快是从今年，今年没几个月就调整了四次。一到五月份调整了四次，平均每个月要调整一次。大家可以看这个速度比较缓，对我们的生活影响比较大。尤其像现在的情况，现在各加银行把个人资产，银行资产贷款的情况，它把贷款的情况倾斜了，都相对于零售业务，也就是个人业务倾斜了。在这个阶段个人业务是个上升期。那么这个上升期如果要是限制信贷规模的话，肯定对我们个人贷款业务有直接的影响。

  大家看一下首付款的情况。这个在2003年的时候没有明确的规定。2005年7月1号开始，当时有很多银行规定购买第二套住房不再销售优惠利率，而是是执行基准利率。第一套住房执行下幅利率，第二套住房就不享受优惠利率了，同时首付款的情况要提高。到了2006年的时候，各银行对自有政策的规定有所松动，第一套住房，第二套住房利率标准不再执行基准利率，同时首付款的比例也有所下调。其它方面主要有这么几点：一个外汇管理局限制外资炒房。当时尤其是上海，北京也有这种情况，外商注资也好，比如比较大的投资财团，他为中国房地产的注资，无形之中把中国的房地产形势推向一个高点，我们的房价涨的也比较快。所以在这方面外汇管理局表示要遏制外资炒房。第二个2005年4月6号转按揭，这个转按揭是怎么情况呢？大家比较清楚，当时上海比较流行炒楼，房子还没有盖好就已经转好几手了，这个是预售的切断。跟着2004年10月份，北京市不允许在建的房子有预售。这种情况针对全国都是一样的，在北京是银监局下，对开发商的筛选。对我们老百姓来说是非常的举措，同时对开发商的筛选也是一样的，不具备财力的开发商会逐步洗牌出局。为什么呢？大家都比较清楚，开发商盖房子的资金来源通常是三大块，一块是自有资金，另外一块是银行的贷款，第三主要是老百姓买预售房首付款以及按揭贷款。

  另外就是税收政策。税收政策可能对我们近几年影响最大的应该就是营业税、个人所得税，以及土地增值税，主要几个大税种。后来又调整了一次契税情况，原来北京的契税有一个波动性，我们这边会给大家看契税波动性的情况，这个表上我们体现出来的。我们先来说一下目前来说普通住房的税种。普通住房的税种主要有这么几块：一个是契税，契税是1.5％，这个一直没有变，之前有一个变动是从2001年9月份开始，调整了1.5％。最早的时候是2％。这个税种调整1.5以后一直没有再变。大家可以看一下从2005年开始增加很大的税种就是黄色这一块，这个就是我们的营业税，营业税是5.5％的营业税。我们整个的税收标准直接从1.505％整个税种以下增加到7.05％这个标准。紧接着2006年针对厂房的情况，在8月1号又提出来一个所得税，所得税这边我们给大家做的图样是最少的，是按1％来征的。但实际上现在还有一种征收方式，包括最近上海已经不允许最低标准100％征收了，它是完全按照买进卖出的差价来征20％的个人所得税。这个税收允许你把一些装修、公正相关的费用成本剔除掉，但是按20％来征收。

  大家看一个非普通住宅，普通住宅和非普通住宅有一个契税的差异性，还有多了土地增值税，这个是2006年征的，是整个地价的1％。尤其现在有一手开发说把它直接放在房价里面了。大家看2001年的税调整，一直到2005年的时候有一个明确的规定普通住宅和非普通住宅的差异性。这个在国家征地的第二条，2005年5月份发布了一个普通住宅和非普通住宅的标准，所以大家在做投资的时候一定要注意一下，这些税你都要计算在内的。如果你买进的时候承担这些税，你卖出的时候光这个税种基本说普通住宅交易一次承担的税费，如果把印花税忽略掉的话，光其它的税加在一起，普通住宅会是8.5％，非普通住宅是10.5％。大家算一下，如果你要是做房产投资的话，你的回报率是多少？如果你做这种短线投资，回报率低于20％是不划算的，因为里面还有10％的税收。

  非普通住宅的标准主要是几块，一个是容积率的问题，容积率在1.0％以上的这个算普通住宅，大家会比较清楚之前炒作一个概念，住宅主要非别墅类的，还有花园洋房，它的容积率比较低一些，楼层比较矮。第二个就是面积的问题，面积是140平米以上和140平米以下。只要面积达到140平米以上都算非普通住宅。另外成交价低于这个土地，住房成交价格1.26％以下这个算普通住宅。大家一定要关注第三点。这是我们大家可能都不注意的一点。因为每个区域都有一个指导价格。现在举一个例子，现在在亚运村也好，在北边的情况，基本上地区指导价在6000、7000左右，但实际上的价格都上涨了。如果是7000块钱的，超过8400你就要按照6％来交税。如果是6000块钱超过7000就按3％来交税。大家买房子的时候先查一下区域的指导价格，这个一般像大的中介公司，还有房管局都会给你相关的信息。

  这三个条件当中只要有一条满足就属于非普通住宅，只要有一个指标超过这个标准就水平非普通住宅。第二个我们在限价房的情况，第二页的第四点刚才我提到了，一律按照预销售的1％，预征土地增值税。另外现在这里面没有很明确的限价房。限价房北京现在有三块地，已经征收限价房，西三旗还有丰台、石景山这边，限价在丰台6500，西三旗那边是7000到7500左右。大家可以看一下整个价格的走势情况和房价走势的情况都可以看的出来。

  我们刚才说了有关税收的情况。大家再看国家政令的情况，这对我们老百姓是间接的影响。一个政策是从2004年8月31土地公开竞价。土地作为整个房地产市场的一级市场，一级市场是土地，二级市场是开发商，三级市场就是存量房二手房的情况。大家以前都清楚，要么是划拨土地，要么是国拨土地，一般情况下开发商会把房子先盖起来卖了以后再补土地出让金。曾经有一个笑话，在望京有一个楼盘，局势开发商只用300万就开发了有几十万平方米的楼盘项目。而且整个的楼盘项目我看了一下当时应该有20多万的建筑面积。所以在这种情况下，当时是300万，现在你拿几千万也很难做到这个情况，因为现在国家的政策越来越严格了。

  在2006年的10月1号，这个对我们影响也是比较大，因为我刚才提到最低指导价的情况，2006年10月1号起，滴水税调整价出路。详细公布二手房最低指导价，这个情况是什么情况呢？我刚才提到的最低指导价，大家都清楚从2002年开始到2006年10月1号左右，2006年上半年，北京的房价涨的非常高，但是最低指导价一直都没有变。所以从2006年10月1号做了一个调整，有的地区最低指导价张了有将近80％。原来是4000块钱一平，现在是7000块钱一平的指导价格。曾经在之前做了个避税，买一套别墅，当时的指导价格，光避税税收一项就占了20％。

06年的12月29号，这个也是现在比较值得关注的，防止国内房地产经济公司占用交易资金，进行买卖差价。这个标准从6月15号到7月1号开始，这个情况都要做相应强制执行。北京现在是可选择的，你可以选择交易资金监管，也可以不选择交易资金监管，这个各有利弊。交易资金监管的情况下，一般银行见到房本以后，或者见了抵押以后才允许买房监管。你交了契税拿到通知单这个时候贷款。从4月15号执行的时候，到目前为止整个北京的情况，对这个响应不是很积极。中央对这个情况做了个财团，现在主要是卖方不愿意做资金监管。原因很简单，外方一般都比较着急拿钱。北京有一个特殊性，我们北京的房管局从地价到取房本之间，除了海淀可以做到当天拿房本之外，其它的区域都要半个多月到一个多月不等。如果这个情况，外方如果急着拿钱他们是不会选择这个方式的。但是任何事情都有一个两面性，其实国家出台这个政策是保证我们每一个买房人的利益。这个有可能从7月1号开始执行强制检查。但是北京不像天津，天津比较彻底一点，非常彻底的一点所有的交易全部走入基金监管，而且它是进入政府的账户。资金监管不像北京走中介的账户或者银行的账户。

另外，在最近有一个情况是网上备案。大家也都听说了，6月15号开始试运行，就做所有二手房的交易，类似于一手房交易以上做网上备案。这样也一个好处，防止一房二卖，同时也有一个弊端。如果大家如果想避税的话可以做。之前可以给一个合同，这种情况下一步可能会有调整。因为如果现在银行强烈执行——要求向征收系统一样——他给客户贷款依据的合同，如果完全按照网上备案，因为他们直接从网上挡下来，这个标准要求银行税务都一个合同的价格，这种情况就不存在避税的问题了。

  大家再来看一下，我们国家一直在限制外资炒房的情况。外资炒房，2007年2月2号北京建委规定了一个情况，关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知，这对我们中国公民的来说是一个好处，中国着重全球经济热点，房地产是一个支柱产业，在这方面投资房地产方面的外资也比较多一些。但是国家政策出台以后，要求只允许在境内居住超过一年，必须要超过一年。并且明确只能够购买一套住房，这个就规避掉很多情况。有很多外界人士他的配偶，委托中国亲属来买房子，一个是他的居住年限不够，另外一个他受到限制。因为国外房地产这方面要比我们中国发达的多。所以说他很容易就能看到这个商机。这种情况来说，来投资的人比较多一些。现在国家对外籍人士结汇，外汇打进来结汇要有一个正当的理由。比如资本向下，有一个正常的理由才能结汇。

  另外我们中国现在外汇储备也比较高一些，所以说在这方面控制的更严一些。我们碰到的很多客户他着急，他的汇进来结不了。

  另外大家看2007年的3月16号，宣布将近一年的物权法出台，这个跟老百姓相关的里面有一条，我们的住宅70年使用权到期以后延期。之前有很多人比较担心，我们这个房子产权独立使用权是70年。大家可以看到我们拿的产权证都不到70年，为什么呢？因为开发商买地的时候，开发商交土地出让金是70年，开发好了已经不到70年，你一般拿到是68年，67年的情况。现在到期以后国家有明确的规定是自动延期的。这个无形之中就提升房屋的内在价值。只要你这个房子有足够耐用性，足够结实，70年后就不延期了，土地使用是可以延期的。

  大家看一下第七条，2007年4月11号北京市存量房房屋交易合同示范本向社会征求意见，开始进行网上签约和信息公示。这个有一个要求，下一步对我们老百姓也有一个好处，因为一些不具备资质小的经济公司，小门帘的经济公司就不能做。因为这个只针对中介行贿的会员单位，如果你不能在他的店面直接买卖房子，说明他不是会员单位，不具备这个资质。我们政策的情况基本上就是这样的。

  下面我们来看国家调控的几个步骤。通过一系列的政策以后，大家看一下，我们国家的政策首先第一步，2003年开始的情况是限制信贷投放，从开发商限制投放。2003年限制投放，包括8.31大限，在这个情况下为什么当时没有遏制住我们迅猛增长房地产的价格呢。因为当时国家给他投放了，但是作为全球的经济热点，外资热钱的涌入特别多，所以说这个情况。当时我知道香港专门有一些公司在做这个。他把想给中国投资的人，以及中国比较大的开发商大家聚在一起，专门搞资金的洽谈会。当时在2003年左右，就2002年一年，国外涌入的热资达到150亿美金。所以从后来的一系列政策，国家开始从购房方的端口来限制。从购买方端口限制主要是买方和卖方，卖方限制调整税收状况，从买方端口主要是利率以及贷款的相关政策。但是这个政策效果也不是很好，为什么呢？卖方把税费都转到买放身上来了。这无形之中把房价抬起来了，从2005年开始这个房价涨的非常快。从2006年的下半年开始，国家已经开始重新调控这个政策，从根本性解决这个问题，从供需矛盾解决。之前大家如果有印象的话，当时是居者有其屋，这个是什概念？这个居代表什么，是有居住的情况？还是有开发的情况？

  北京即使是经济适用房，在城外的情况是2600一平米，城内的也有4000多。一般普通老百姓购买力还是有限的，所以造成一种情况，购买经济适用房的人群，大部分不是实际需要的人群，有很多套产权，而是让你有地方住。所以从去年下半年开始，对经济适用房的调控政策，比如经济适用房，包括在座有投资经济适用房这方面一定要注意一些，去年出台一个政策。经济适用房采购回购的政策原来规定五年以上可以自由流通。现在规定你可以以原价卖给国家，这种情况下你只能出租。另外国家大力推行廉租房政策，这样从根本上解决供需矛盾。这样才能够降下来。从现在的情况看，2007年的房价涨幅速度要缓于2006年。

  大家看一下国家宏观调控对各个消费层面的一些态度。基本上这么一个情况。我们从投机者来说是坚决打击的态度，类似于我们之前的炒房团，包括外资也好，外地的炒房团也好，是坚决打击的态度。对投资层面来说，它是限制发展的作用，因为房地产投资，在投资层来说大家有房地产的股票，有货币市场，所以它限制发展的政策。增加你的自有成本，让你自然而然的退出。第三个是基本需求者是保障支持的态度。

  我们第二个部分进入到金融产品。金融产品有几大类，在我们市场上老百姓做的有几大类。我先来介绍一下交易类型的，交易类型的主要有这么几块。一个是标准按揭贷款，这个特点主要支持的是交易，另外一个是固定转按揭贷款。我还完这个房子，比如这个房子我前几年买的，比如原来是60万买的，比如我原来申请20年期的贷款，贷款没有还完。但是这个房子涨到180了，或者我想换一些更大一些更好的房子，换居住环境。没问题，我们可以把这个房子卖掉，这就需要支持转按揭的产品。第三类是公积金类的贷款，它最明显最直接的贷款是比商业贷款更省钱，这里面分为几种。一个是公积金贷款，这有几个情况它是有上限的，它的上限是40万，如果上浮比较好的是50多万。

  第二个产品的类型是贴息贷款。贴息贷款也好，组合贷款也好是根据什么情况来划分的呢？是根据我们缴存单位不一样，有的缴存是国家机关管理局。如果他要做公积金类贷款，它应该叫组合贷款，这个组合贷款是什么意思呢？比如我的房子需要贷60万，但是公积金只能支持我40万，剩下的20万可以拿商业贷款做补充。你40万情况是公积金贷款的利率，但是20万执行的是商业贷款的利率。这个情况担保中心他们会把40万的商业贷款和公积金贷款之间的差，定期打入贷款银行，来补充你的贷款利息。贴息贷款是这样的，我们缴存单位在市属单位，这种情况是按贴息贷款来算的，它的叫法不一样，但是实质是一样的。

  第三个是不指定楼盘贷款，这有个什么特点呢？它的特点是针对一种来说，这种贷款方式更省钱。为什么呢？因为你做不指定楼盘贷款你付给开发商的付款模式是全款。大家都比较清楚你付全款贷款的折扣和有按揭模式的情况是不一样的。所以你这个情况比较省钱。

  另外我再给大家介绍一下不指定楼盘还支持一种情况，现在购房模式，购房的渠道不一样。另外还支持几个渠道，一个是我们的尾盘，有一些房子尾盘甩卖的时候价格比较低一些，升到5％，10％左右的时候就停止了。第二个如果有投资的人比较清楚，可以去拍卖会淘房子，那边拍卖房肯定比市价房便宜很多，这个时候你淘这个方面需要不指定产品来支持。

  第二个大的类别就是非交易类的产品。非交易类的产品主要是针对近几年我们房价增长的速度比较快，现在投资环境比较多也比较好的情况。我们是根据这个情况来说的。它有这么几类，同样是四类。一个是加减按揭类，这个有一个特点，是根据实际情况随借随还，加按揭主要是在同一个银行之间。房子原来是60万，现在是100万，70万我贷了42万，现在我房子有5万块钱，还有27万的余额，我可以根据现在的价格进行评估。我可以把70万和33万的差额，这个情况现在楼市比较好，我可以重新投资楼市，或者我需要买车，或者我需要装修这个情况都可以，来进行这方面相应的投资。

按揭是有么一个情况，有的人觉得为了将来好一些，融资成本低一些，我提前还一些利息，提前还一些贷款本金，这样就减按揭。这种情况一种是减期限，一种是减额度，有加额度也有加期限的。

第二个类型是同名加转按揭，是把减按揭和加按揭放在一起了。如果我现在在一家银行贷款，他现在给不了加按揭，但是B银行可以实现得了，我可以把贷款从A银行转到B银行。这个房子本身有贷款了，只是需要把增值的额度再贷出来。

第三个类别跟它有根本的差异性，个人住房抵押贷款，这个是要求有100％的产权，你没有任何抵押。它的特点就是闲置的资产可以帮您酬到款。我们前一段时间接待一个客户的情况。他自己有两套房子，但是他现在又看好一个房子，那个房子是尾房，人家要求必须是全款付，他现在没有那么多钱，他就用这两套房子做一个抵押贷款，付那个房子的全款。现在主要有几个小类，一个是组合消费贷款。另外是转业和住业贷款。它支持我们小企业主的情况。如果说我开个小公司，需要临时周转的情况也没问题，也可以采用这个产品。

  第四类是个人信用贷款。这是针对特殊人群的，给你带来新的融资渠道，它是不需要房产抵押的，这个针对国家公务人员，或者企业高管人员有这个贷款。这个情况最高额度目前是60万左右。比如说副部级以上的人职员可以贷到60万。比如说局级以上副局级以上可以贷到30万到50万。以及高管根据年薪情况有差异性的贷款要求。

  这个是我们金融产品的介绍。一会儿我们会给大家做金融产品之间的比较。现在我们比较一下房贷的方式，从房贷理财方式来说，一个我们要选择好的产品，帮我们省钱的产品。第二个我们要选择帮我们省钱的还款方式。这种组合构成可以帮我们省到很多钱。比如说我们介绍大家最常用的，因为作为银行来说，我们总共可以细分到七大类还款方式。但是我们主要给大家介绍的三大类，我们大家经常接触到的，可以实现得了的还款方式。一个是等额本息和等额本金的比较，另外等额本息月供和双周供的比较，另外是等额本息和气球贷的比较。我们一会儿给大家解释它为什么省钱，大家从这个图上可以比较直观的看出来它省钱的道理在哪里。

  大家看等额本金和等额本息的情况，它就是两个直角梯形拼成的长方形。等额本息比较清楚，每个月我们还款的额度是什么样的，它内部的构成是不一样的，差异性在哪里呢？本金比较少，尤其是在贷款期出的时候，本金占比较少一些，利息会高一些。到了期末的时候，整个贷款期快结束的时候，本金会大一些，利息就会少一些。如果要是在20年期，基本上在我们前一半还款过程当中，第一个月或者第一年还款基本上从利息和本金，利息要占到整个还款额的60％到70％。比如若你每个月还1000块钱，这里面有400块钱是本金的，600块钱是还利息的。这个提醒是最省钱的一种方式，相对来说它是根据你实际用资金的情况，来算利息。这个适用的人群相对现阶段的是会逐期递减的。

大家看一下，我们这里画两条虚线。在哪个阶段还贷款会有什么情况。咱们肯定说20年期，第一条线是贷款第五年的话，在等额本息的情况下，贷款只还了一点点，一个很小的梯形。但是在等额本金的情况下它是还了一个矩形，比它小很多，本身融资成本会高很多。         我们现在有一个抽奖活动，之后我们会继续。

主持人：非常感谢陈霞总经理给我们带来的讲演。我们接下来是抽奖活动。

  我们的一等奖一名，价值三千元。506194

  下面我们是爱心推出卡抽奖，我们北京房交会是有社会责任的理念在里面，我们其中有一个服务叫地产西藏行，把各位捐的科普服务捐给西藏小朋友。我们下面要抽的是爱心捐出卡的抽奖者。二等奖是四名。00586，00579，00616，00607。现在抽一等奖。00608。

  今天我们抽奖环节到此结束，下面我们请链家经纪的陈霞总经理为我们继续演讲。

陈霞：

  下面我们来继续我们刚才的讲座。大家看到我们刚才地区类的还款方式是等额本金和等额本息的情况。大家都看到左边这个代表本金，右边代表本息的情况。第二个是等额本息的月供和双周供的情况。它是原理通过加大还款频次减少还款。这个图形宽度是一样，它有一个特点，产生的利息要少一些。另外它还款的年代时间比较短一些。打一个比方，如果20年期，我们同样是20年期的贷款等额本息一共还247，如果选择双周供的话可能用不了247。一共是两年零七个月左右的还款时间。所以它也是相对来说在等额本息还款方式下比较省钱的一种还款方式。

  第三个现在流行的气球贷。其实我们这个图做的不是很合适，这个图应该再窄一些。咱们打一个比方，如果30年期的贷款，月供都是等额本息的还款方式。气球贷可以按照30年期的月供，打一个比方可能需要600块钱，但是他可以给你按照五年期的情况来计算。目前是五年期的。五年内每个月还贷款的情况是按照30年的月供来还的。最后到了第五年的时候有很大的一块本金没有还，没有还怎么样呢？再进行下一个气球贷。这样这个气球里面被压出来的本金这个情况。调一下可以省到很多钱，他是通过降低利率来节省资本成本。大家想一想20年期的利率肯定是高于5年期的贷款利率，产生的资金成本也小一些。

  大家可以看一下这种情况下来整体贷款本息，整个的模块加在一起是贷款本息和利息。整体比普通月供的情况少很多。这个我们做了一个比较表给大家做一个参照。双周供和月供还款方式下的比较。我们举比较典型的例子，双周供从第六年开始做，五年之内不做。六年期，十年期，十五年期，二十年期，二十五年期和三十年期六个档次做。六年期的期供是每两周一次。最主要的是月供利息，双周供两周加一起28天基本上就是一个月。还款次数双周供一年之内比普通还款次数多几次，它一共是还款27次，一般是54周27次。通过27次增加15次的还款频次来冲减贷款的成本情况。月供的利息，每个月还的利息，因为我们举的双周供的利息合计，整个期限之内产生的利息。一万块钱六年期产生的利息是1973.6块，双周供所产生的利息是1770.7块钱，同时还款期数会减少。十年期随着还款期数的增加，双周供的金额也会越来越大。十年期这个利息差是每个人跟银行贷款的融资成本。十年期差339.47块，15年差720.6块，二十年期差1186.9，大家可以算一下，我们算一下，20年整个省4万多块钱的利息。如果贷的越多这种方式更划算一些。二十五年期是1831.86块钱。

  第二个就是等额本息还款方式下公积金和商业贷款的比照。我们说公积金省钱是省钱，省在哪？我们重点关注一下商业贷款举的五年，十年，十五年，二十年，二十五年和三十年期。公积金我们也是按一万块钱算的，这么算有合计数。这种情况我们光算利息差的情况，五年期公积金比商业贷款省321.2块钱，十年期是省683.2块钱，十五年期是省1132.6块钱，二十年期是1633.6块钱，二十五年期是2180.2块钱，期是2765.2块钱。大家可以比较一下省多少钱。公积金相对双周供更省一些。

  我们拿三十年双周供比等额本息要减少2643.59，但是公积金是2765.2块钱，如果按这个情况来算，基本上双周供的情况跟公积金的情况差不多。基本上的还款方式介绍和贷款方式介绍就到这里。

  下面我们给大家介绍一下整个区域指导价格，北京整个的情况。咱们从东北开始说，东北大家比较熟悉望京的区域，望京区域应该是全亚洲最大的居住区，它以前是以居住为主的区域，那边只有民宅，没有商业。但是近年来相对西门子、LG都入户到望京区域，所以说那边的商业地产也在逐步的上升，而且速度也不小。望京区域现在交易价格，新盘的开盘价将近万元，有的甚至万元的情况。精装修像华彩国际，去年预测的开盘价应该是9300左右，但是今年7月份开盘，酒店式公寓开盘是精装的公寓，所以这方面开盘预计会在12000左右了。而且现在新的盘基本上起价，或者说均价基本上在9000到10000之间，大家对新盘，知语城首开的项目，在二环首体南路有知语城，在望京区域是主语城。它的卖点是先盖学校，盖一个中学盖一个小学。有一个实验小学，他再盖住宅区域，这样就会有很强的吸引力，而且他那个区域离城铁交通非常近。原来大家觉得望京区域出不去进不来，现在随着交通的发展这方面都比较好了，整个区域开发是比较严谨的。包括家乐福的入驻，还有一些商业区域也在开。如果说目前区域有不尽如人意情况，就是大家买比较高档的商品还是到市区的购物区来。另外我们现在给大家望京区域的价格判断。基本上商品房的价格是在8500，二手望京在8500到11000左右。花香地也是在那里面的，基本上是在9000左右。酒仙桥的价格是8000到10000，它是一个老的居住区，开发还需要一段时间。

  咱们再往东一些，这边就丽都商圈的情况，它是比较老的商圈，几个新的楼盘，比如说丽都水岸，还有阳光尚东都不错。那边有一个高家园区，那是比较老的楼盘相对价格低一些。但是像新的丽都往南一些，现在的楼盘价格都不低。而且他的居住环境，商圈环境是外部人群比较多的地方，现在价格都在10000以上。再往南到三元桥燕莎这一片，还有到朝阳门附近这是燕莎的商圈，现在主要是商业为主，朝阳门也好，东四十条也好，朝阳门不是以居住为主的，居住区非常小，价格非常高。包括比较早的回迁房，前一段时间我们有一个同事在朝阳门外买了一套房子，只有50平的一居室，拿的比较低的价位，找了很长时间，这种回迁房的价格是12000一平，而且是90几年的房子。所以整个这个价格，因为物以惜为贵。民宅的情况是比较少一些，要不就是酒店式公寓。比如现在有一些业主给白领和金领这个阶层住，月租比较贵。从二环到三四环以后，大家都比较清楚，朝阳公园周边的价格是非常高的。那边比较有名的几个楼盘是棕榈泉，还有观湖国际。当时我有一些朋友看观湖国际这个楼盘，外国人喜欢比较临水而居，很多人买这个房子是为了投资。

  比如像这个附近还有使馆区的房子，有一个以前不是很好的项目，现在重新包装联邦公寓。他的投资成本比较高一些，大家现在有一个误区，大家都想买来给外国人，现在有两种情况，但是为什么这个期望值跟实际情况背离比较远。有两个情况。一个作为外国人来说，他们比较看好中国这个市场，中国房价情况也不错，他们本身会投资，他们会自己买房子来住。另外大家都想租给外国人，有没有那么多外国人租这个房子的情况。单身会租一居两居的还有一些在中国工作是拖加带口，一租就租四居室。但是作为一般人投资价格比较高。有的一些是精装修是中式风格，这样投资比较高。现在投资的方向，有些人甚至炒作商住两用的公寓，70年产权的商务房。我们给大家一个建议，投资房产的时候建议大家，我个人的观点建议大家投资房产还是要投资要么纯居住，要么写字楼。这种情况会有什么好处？现在国家政令也公布了，小区里面不允许注册公司，不允许进入商业。另外还有一点，大家可以看一下一般好的小区是不允许商业入住的。一旦这个小区很混杂的话，这个小区本身就不具备升值的潜力，没有品质而言了。

  为什么呢？曾经我们有过这么一个案例，也是我外面给银行做讲座的时候，他们当时提到了一点，国际棕榈泉也可以买，阳光一百也可以买，但是他说了一个情况。后来我买了阳光一百，我是本地人，当时朝阳公园附近还没有开发出来，他们就买的阳光一百，但是结果现在它特别后悔。阳光一百有很多人是进去办公的，他的房子公160平米左右，租金只有6000块钱一个月，基本上只有3％的回报率。但是在国际棕榈泉有很大的一个问题，那边商业和居住的环境比较混杂，导致物业就没有品质，作为居住环境来说没有品质，也租上这个高价。但是国际棕榈泉比较有名的情况，就在于它的会所相当有名，是属于国际一流的会所。同时它对居住人群的财力，经济实力的要求也比较高。物业费是七块钱每平米，是民宅里面最高的。因为它的品质比较好，尤其是一些老外住房补贴比较高，他们也愿意可以住。我们建议大家在投资的时候一定单向投资，不要想着商住两用。

  咱们再比较典型的楼盘，当时亚运会之后的罗马花园这个楼盘，有很多小区的居民都往外搬，为什么？就是它的商业氛围，很多小公司在里面办公。一般有规模的公司，他不会在这种居民楼里面办公。但是在这种规模不是很大的公司，如果你要租，到民宅里边租比较便宜。但是你从他身上也收不到太多的租金。我们曾经跟一些戴德梁行做商业的沟通，他们觉得应该分类投资，而不要混在一起投资，所以在这方面我们也持这样的建议，这样结果可能比你们想像的远一点。

  咱们往南一点，到国贸附近。国贸附近也是CBD区域，有人炒一个概念，泛CBD，更远一些四线沿线以外。所以在这方面主要是以高档公寓和商业地产为主的情况。这边写字楼比较集中，工作在那边的人会多一些。这边的价格现在是在18000到20000左右。如果要是公房价格在10000到15000之间，现在已经达到28000了。国贸再往东定福庄，管庄那边的房子价格都非常高。甚至到管庄这边的情况，达到了8500左右。公房的价格也在6500到8000左右。这边离城铁比较近一点，尤其是管庄这一站。现在通州的房子都涨的非常快，交通比较便利，价格也比较低。但是实际情况并非如此，现在连比较远一些的，像武夷花园也比较贵。往东面有一个特点是城铁，曾经大家觉得土城，城铁的终点站的房子比较便宜，但是现在的房子也得4000、5000。人们购房有几个特点，一个是交通比较便利的地方，它的价格会比较高一些。另外还有一个它有一些主题的地方，价格也比较高一些。

  比如说西边海淀是主题，学院上学比较方便一些，从这个角度去说的。咱们顺时针转的话就到南边，东南这个情况。东南这方面大家都比较清楚，在东四环比较典型的楼盘，世纪东方这个楼盘，当时它是一个拆迁房，包括前两天展会，我们在做建行的人员在聊。他当时做的这个楼盘，他们当时说了一点，这个楼盘刚开盘只有4000、5000块钱。因为四环路的修通以及城市外延情况，那边价格迅速上涨。当时是拆迁农村的地方，但是村子里面的人，可以按照拆迁的指标。当时只有2000块钱一平米。现在的价格全部上涨了。

  北京有一个概念，整体北京的开发西边、东边、北边三个外延发展比较快，只有南边发展相对比较缓慢一些。为什么？因为北京的老城区基本集中在南边，拆迁起来难度比较大，成本也比较高。但是北边、西边其它三个方向基本上都是空地，开发起来比较快一些。包括以前北四环以外当时都是空地，农村用地，农业用地，开发的成本会相对比较低一些。

  南边到方庄是北京第一个富人区，只有方庄刚开始商品房卖，这些都是福利分房，政府的性质比较浓一些，没有关系，不够条件你混不到房子。但是方庄作为商品房区域来说，先富起来的人在这边买房比较多一些。包括方庄目前也是非常便利的区域，它在南二、三环间，交通也好，区域内的配置也好，配套设施都比较方便一些。所以方庄那边的价格现在也不便宜。方庄那边价格也在9000左右，包括一手房、二手房。还有崇文门附近典型的楼盘商品房只有16000，公房是12000左右。如果顺时针再往西走的话，就到了草桥杨桥附近，这些是比较老的一些的区域。草桥是8500到9300。草桥主要是在三环上面比较方便。咱们如果再往西一走基本上就到丰台区，丰台区价格走势是非常快的。比如说丰台区里面六里桥，六里桥开发速度比较快一些。往里走二环右安门左右，还是北京老城区比较多一些，基本上交易价格是10000到13000左右，六里桥在9000多11000左右。再往西是万年华城，它现在第四期，第一期开盘价当时不到5000块钱。但是第四期的价格现在基本说7000、8000块钱都买不到。

  海淀区有学校，教学质量比较好一些，大家对这方面都比较关注一些。如果再往北就到了五颗松附近，一线地铁附近，像玉泉路再往西到古城，石景山。石景山这边有一个情况首钢要搬迁，污染小了，价格也上来了。刚才我提到一点，限价房，石景山区在古城地铁的房子，新盘的限价房卖到6500左右。而且这边有一些比较典型的楼盘，像远洋山水，这个房子在8500到10500左右，像苹果园比较远一些海特花园在7800左右。玉泉路和田村交界口有几个房子，当时开盘价在5000、6000左右，大家现在的卖价在10000以上。老百姓很多人往西边住，他觉得西边比较习惯，而且北京有讲究东富西贵，住在西边的特点大部委在西边比较多一些，住宅区也在那边。现在丰台的房子，还有八角的房子，游乐场地铁终点站，前两天到8000。

  沿着三四环往北，这边基本上就到了海淀越来越接近海淀核心区域了。这边的房子地处三环和四环之间，比较典型的楼盘是世纪城，世纪城是很大的开发区域。这边的楼盘价格从整体情况来说，它的交易价格大家都不是能够想像得到的，它的房价现在在10000到18000之间，当时我记得世纪城刚开盘只有4000块钱。它最大的卖点，在那边上学是人大附小，正好就在四环边上。它随着一期一期开发的升级，它居住品质也好，物业配套也好，做的越来越好，它的价格也在升值。本身我们买房一个是地理位置的升值，物以稀为贵。再有就是物业品质，如果物业品质差距比较大的话，相对价格也会差异性比较大。比如说有一个区域物业费就差很多。一个物业费一块多，另外三四块钱。

  再往北到三四环左右，到北京新的地区万柳这一片，有很多学校，好多重点大学附属中学附属小学都在这，这边房子卖的价格比较高一些。再往这边走学院路，健翔桥都在9000到10000。亚运村目前价格是9000到12000左右。如果往北一点，现在是9500到13000左右。中国开发是渐进式的，奥运会是亚运村，奥运会顺延都往北发展。当时有听众咨询问奥运会之后这个房价会不会降，我没办法直接来回答这个情况，我有两个参考的情况给大家。地它是有限资源供应，北京土地供应量是有限的，所以这个地价肯定会降，土地的价格肯定会降。另外有一个参考价格，参考历届奥运会主办城市之后的情况。最近比较典型的城市，一个是澳大利亚的悉尼奥运会，还有是希腊的雅典奥运会，另外亚特兰大奥运会，还有汉城奥运会。就这几个奥运会来看一下，只有雅典和悉尼情况不是很好，其它几个情况亚运村之后都是促进整个地产经济的增长。

  现在有一个情况，雅典有什么原因呢？它的开发，整个奥运村的开发是距离城市比较远的区域，比较独立的区域，同时它的配套设施也跟上来，入住的情况那边既没有工业，也没有相对的商业，也没有相应的居住区域。基本上成体系配套的东西。这个的开发是比较弱一些。它这方面是比较失败的。所以那边雅典的房地产增长也没有多少。悉尼的情况，整个澳大利亚政府为了控制成本，拆了很多场馆，把场馆维持成本降下来。拆了一些配套的东西就不能开发了。但是从去年开始，澳大利亚这边房地产已经在回转，包括以前也一个投资客来讲，从去年开始回转了，他们挣了很多钱。

  但是在其它区域计划开发的话就不会造成这个问题。就比如像北京奥运会的情况，它是有延续性的。奥运越往北价格越贵，亚运村现在均价是9000到12000左右，如果到奥运村那边几个盘，几个比较好的楼盘从居住品质到交通情况各方面都非常便利，而且周围配套的东西也比较多一些。这个情况再往北，跟北苑就紧上了。世贸奥临现在已经是19000了。还有万科几个比较有实力的开发商，他们开发的项目都不错。还有北辰距离城市非常近的项目，整个卖的都非常好。大家担心说奥运会举办完之后，这个房价马上会降，基本上不存在这个问题，这种情况不太现实，出现的可能性很小。

  咱们如果再往北就是天通苑和回龙观经济适用房区，随着成铁的开通还有交通线路发达的情况，一二条城铁线路也要开通，它的价格增加的也比较快。而且大家可以看一下，之前是很荒凉的地带，现在逐步都盖满了密密麻麻的住宅，这是很顺发展的过程。那边的价格现在也不少。回龙观的价格，公房的价格是在6800左右。我记得2000年左右龙观不到2000块钱，现在等于翻了三倍。北苑家园是7800到8800左右，天通苑是6500左右。

  下面我给大家两个思考值，二线城市的投资，像成都和天津的情况给大家做一个简单的介绍。现在成都和天津的价格跟不上，但是它未来的投资潜力是比较大的。这个是我们做的一些调查情况。成都它主要一个卖点适应人居住，交通枢纽便利。大家都知道成都是西南的咽喉要道，只要往西南走，它都是交通要塞的地方，西藏也好，青海也好，云南也好，他们居住环境不好，他会选择在成都购房。而且成都生活的条件比较好，价格也比较低。在这方面四川成都的房子卖的比较好。购买人群的比例的官方数字是，在他的购房人群当中本地人占54％，外地人占了46％，基本上是一半对一本的情况，跟北京情况差不多。北京相对来说如果严格意义上的外地人，不在北京工作人买房也是这个比例。如果按户型关系可能是远远超过，有很多北漂一族在北京购房的比较多一些。

  现在成都目前的房价情况是这样，在它的市中心基本上是6500元一平米，郊区是5000块钱一平米，在社区精装的房子基本上可以达到9000块钱。他的热点地区，如果去过成都的听众都比较清楚，他的热点区域集中在三环路的周边。他还有一个政策，政府给配套的政策主要有几个情况。落户的政策，如果房屋总价30万元可以保证一个人在成都落户，如果总面积在120平米以上可以办理3个人落户。这个落户影响最直接的，包括很多人在北京买房，希望把户口转到北京来，希望将来孩子考大学分数低一些，因为考大学的分数是有差异性的，尤其是在西南。西南这边很多人希望你有很多配套的东西，上学一些政策会低一些，孩子上学指标也会好很多。但是它那边有一个手续办理繁简程度，成都要求比较严格，比其它地方要求严格一些，法律手续比较齐备一些。在其它地方夫妻双方买房子，配偶一方到不了在其它地方就可以，在成都就不行。

  下面我们再聊一下天津的情况。天津是口岸城市，北京的一个港口。天津跟北京的关系非常密切，这种切断二者缺了谁也不行，天津这边主要是靠港口城市，它购买人群和四川不一样，它本地居民居多。目前它的房价结构基本上市区在5000元以上。它有一个特点跟其它区域不一样，市区里面的房子，要便宜一些。相对来说新区，比如说塘沽区域基本上现在是7000到8000平米。2006年涨幅比较大，2007年一季度停滞涨幅的速度。它的热点区域是在三环路的周边。我们跟天津地产商聊的时候，塘沽区域原来市区只有两三千一平米，现在基本上2005年60％到70％的增幅。他热点区域是比较倾向于新区，塘沽区域附近。它也有一个配套的政策。在市区如果总房价在40万元以上就可以落户，郊区在30万以上就可以落户。现在落户门槛价格相对比较低一些。天津也会低一些，今年针对这个情况，政府可能会提高落户的门槛。资金监管天津是执行最彻底的。我们今天主题给大家介绍到这里。

  下面回答刚才观众的一个提问：可否解释一下50年产权住宅的问题。购买期房有没有风险。

  这是两个问题，50年产权一般它是公共设施的产权，而且是商业产权，商业产权一般只有40年。50年产权的住宅是带有商业性质的产权，或者是公共区域的产权。比如说咱们类似于公共设施的情况这种产权，它是50年产权。像物业里面的，公共产权这种情况。只要是居民房产权到期以后是自动顺延的。第二个情况购买期房有没有风险。购买期房肯定是有风险的。为什么现在有很多人需要购买限房，或者年代比较短的房。买这种房子你能看得到这个房子到底是什么样的情况。再一个物业配套，周边的配套，小区配套，周边能不能按照开发商当时承诺的东西实现。买期房会有什么风险，一个你不知道这个房子盖成什么样，你买房子看的是图纸，而不是房子。再一个它里面会有一个问题，如果一旦开发商的后续资金跟不上的话，它就会成为一个烂尾楼。这个可能在各个区域都有，包括在北京，比较典型的，当年在海南，这种烂尾楼非常的多，这个风险也是比较大的。

另外有一个人咨询资金监管以后，是不是就不用找中介了。

这个情况是这样的，资金监管是两种情况。一个如果你的钱是自己过的，你必须要通过银行机构，或者是指定的托管机构进行监管，如果资金监管通过中介公司也是给银行的，只不过有一点，你客户的来源是什么，你是自己成功的，还是通过中介公司介绍成功的。资金监管通过中介公司也好，自己也好。资金监管不通过中介不叫资金监管，就叫托管的模式。资金监管主要是政府要求银行来帮助买卖双方监督整个交易环节的资金流动性，这个主要是要避开中介公司只能走资金监管这个情况。 

提问： 40年的商品房是什么情况？

陈霞：

  比如说你的电也好，水也好，他的进价以及他走的限度，这个都是按照商业模式来走的。另外在土地使用的年限，一般民宅的使用年限是70年。但是商业是40年。民宅是自动顺延，如果是商业要到相关土地管理部门去咨询。

商业用房有什么限制，能不能落户。你想咨询的如果是落户在个人名下，这个是可以的。很多人投资商户，都是落户在个人的名字，这个是可以实现的。商业住房是不能落户口的，户口都是民用房落户口，商业用地发房产证就是有问题。

我们今天的讲座就到此结束，谢谢大家！